Der Koalitionsvertrag und die Immobilienwirtschaft – Von klimaneutraler Wärme über Solarpflicht bis zu grauen Emissionen

Die kommende Ampelkoalition hat ihren Koalitionsvertrag veröffentlicht und darin ihre Prioritäten für die 20. Legislaturperiode definiert. Für die deutsche Immobilienbranche gibt es einige spannende Ankündigungen, die die dynamische Entwicklung weiter beschleunigen werden.

Eine der markantesten und sehr konkreten geplanten Änderungen betrifft das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Ab 2025 soll jede neu eingebaute Heizung mit 65% erneuerbaren Energien betrieben werden. Ab 2024 müssen die ausgetauschten Gebäudeteile bei wesentlichen Ausbauten, Umbauten und Erweiterungen von Bestandsgebäuden mindestens Effizienzhaus-Standard 70 erfüllen. Neubau-Standard wird ab 2025 KfW-Effizienzhaus 40. Das Ambitionsniveau für die Planung der rechnerischen Energiebedarfe wird also weiter angehoben. Gleichzeitig wird die Wärmewende bei neuen Heizungen vorangetrieben.

Auch darüber hinaus gibt es einen ganzen Blumenstrauß an konkreten Maßnahmen:

  • Geeignete Dachflächen sollen für Solarenergie genutzt werden. Bei gewerblichen Neubauten soll es sogar eine Solarpflicht für Dachflächen geben.
  • In Rechenzentren soll Abwärme genutzt werden. Neue Rechenzentren sind ab 2027 klimaneutral zu betreiben.
  • Der CO2-Preis soll langfristig nicht mehr unter 60€ pro Tonne fallen.
  • An einigen Stellen im Vertrag wird auf die Bedeutung von Quartierslösungen für die nachhaltige Wärmebereitstellung hingewiesen. Wärmenetze sollen weiter ausgebaut werden und bis 2030 sollen 50% der Wärme klimaneutral erzeugt werden. Die Primärenergiefaktoren vieler Wärmenetze werden davon profitieren.
  • Auch Mieter können gespannt in die neue Legislaturperiode blicken. Zur weiteren Entspannung am Wohnungsmarkt soll der Neubau von 400.000 neuen Wohneinheiten beitragen, davon 100.000 öffentlich gefördert. Auch bei der Aufteilung der Zusatzbelastung der Heizkosten durch den zusätzlich zu bezahlenden CO2-Preis gibt es konkrete Ziele: Die Ampel möchte zum 1. Juni 2022 ein Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen einführen, nach dem sich Mieter und Vermieter die CO2-Kosten teilen sollen. Falls eine Einigung über die konkrete Ausgestaltung des Stufenmodells nicht erreicht wird, soll der CO2-Preis ab Juni 2022 zu je 50% zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden. 

Weitere angekündigte Maßnahmen sind noch nicht konkret beschrieben, zeigen aber in welche Richtung die Koalitionäre die Branche lenken möchten.

  • Die rechtliche und finanzielle Ausgestaltung von Mieterstrom- und Quartierskonzepten soll vereinfacht werden.
  • Ein sogenannter „Bau-, Wohnkosten und Klimacheck“ soll eingeführt werden. Es bleibt abzuwarten, was genau darunter verstanden wird.
  • Serielles Bauen und Sanieren sollen vereinfacht werden – insbesondere auch bei Genehmigungsprozessen.
  • Graue Energie („embodied carbon“) und Lebenszykluskosten sollen verstärkt betrachtet und in einem digitalen Gebäuderessourcenpass hinterlegt werden. Damit soll die Kreislaufwirtschaft in der Baubranche angekurbelt werden. Auch die Stichworte Holzbau, Leichtbau und Rohstoffsicherungsstrategien fallen hier.
  • Sanierungsfahrpläne sollen eine „breite, systematische Nutzung“ erfahren und für Wohnungseigentümergemeinschaften beim Kauf eines Gebäudes sogar kostenlos werden.
  • Der Gebäudeenergieausweis soll verbessert und digitalisiert werden. Die Erstellung eines digitalen Gebäudeenergiekatasters wird geprüft.
  • ESG-Ratings sollen in den Kreditratings der großen Ratingagenturen verbindlich berücksichtigt werden. Die Corporate Sustainability Reporting Directive der EU (CSRD) wird unterstützt und soll um europäische Mindestanforderungen ergänzt werden.

Und dann hat die Ampel noch eine erstaunlich konkrete Meinung zu einem der großen Trendthemen seit dem Start der Covid-19 Pandemie: dem Home Office. Hier sollen Arbeitnehmer künftig einen sog. Erörterungsanspruch über mobiles Arbeiten und Homeoffice erhalten. Der Arbeitgeber soll dem Wunsch des Arbeitnehmers nach mobilem Arbeiten nur dann noch widersprechen dürfen, wenn es betriebliche Gründe dafür gibt. Mobiles Arbeiten soll dann EU-weit „unproblematisch möglich sein“. Das Büro der Zukunft muss sich also weiterentwickeln, um ein attraktiver und produktiver Ort für Mitarbeiter zu bleiben.

An einigen Stellen ist der Koalitionsvertrag mit Bezug auf die Immobilienbranche sehr präzise und will den Worten auch schnell Taten folgen lassen. Statt Zielwerte für die kommenden Jahrzehnte zu beschreiben sind die Umsetzungsfristen teilweise nur wenige Jahre lang. Wenn es tatsächlich zur Umsetzung der angekündigten Maßnahmen kommt, wird das starken Rückenwind für die Transformation der Immobilienbranche und die Dekarbonisierung unserer Gebäude bedeuten. Das begrüßen wir bei EVORA sehr.

Investoren und Entwickler sind also gut beraten sinnvolle und ambitionierte Nachhaltigkeits-KPIs und ESG-Ziele bereits heute in alle Entscheidungen einzubeziehen. Wir unterstützen Sie gern!