Finale EU-Taxonomiekriterien veröffentlicht – alles klar für den Immobiliensektor?

Klare Kriterien sollen dem Finanzsektor den Weg zu mehr Nachhaltigkeit weisen. Auch bei Immobilieninvestments soll transparenter werden, ob sie klimafreundlich sind. Die Europäische Kommission hat dafür am 21. April endlich den lange erwarteten, sogenannten delegierten Rechtsakt mit den technischen Bewertungskriterien für die Klimaschutzziele der seit 2020 geltenden EU-Taxonomie-Verordnung veröffentlicht: https://ec.europa.eu/info/law/sustainable-finance-taxonomy-regulation-eu-2020-852/amending-and-supplementary-acts/implementing-and-delegated-acts_en

Ab dem 1. Januar 2022 soll auf dieser Grundlage für alle Kapitalverwalter und Immobilienfonds bei Ihrer Berichterstattung bestimmbar sein, wann ein Investment als nachhaltig im Sinne der Taxonomie gilt. Der delegierte Rechtsakt zur Taxonomie soll Ende Mai offiziell verabschiedet werden.

Werfen wir einen näheren Blick auf die Anforderungen an nachhaltige Immobilien bzw. an deren Bau, Ankauf/Verkauf, Halten im Bestandsportfolio oder Renovierung:

Neubau:
Neubauten ab dem 1.1.2021 gelten als taxonomiekonform, wenn das Gebäude primärenergetisch 10 % besser als ist das jeweils national definierte „nearly Zero Energy Building“ (nZEB). In Deutschland bedeutet dies, dass ein Neubau um mindestens 10 % besser sein muss als der gesetzlich geforderte Standard nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Bei größeren Objekten (> 5.000 m2) sind außerdem Qualitätschecks (Luftdichtheit & thermische Integrität) sowie eine Ausweisung des Lifecycle Global Warming Potentials notwendig.

Bestandsimmobilien:
Bestandsimmobilien mit Baujahr vor 2021 müssen entweder die Effizienzklasse A laut Energieausweis erreichen oder nachweislich zu den besten 15 % des Bestands in Bezug auf den Primärenergiebedarf (national oder regional, differenziert nach Wohn- oder Nichtwohngebäuden) gehören. Außerdem gibt es für große Nichtwohngebäude Anforderungen an das Energiemanagement und die Gebäudeautomation, wenn die Nennleistung des Gebäudes inkl. Heizungsanlage, Anlagen für kombinierte Raumheizung und -lüftung, Klimaanlagen oder Anlagen für kombinierte Klima- und Lüftungsanlagen eine Leistung von 290 kW übersteigt.

Sanierungsmaßnahmen:
Einzelmaßnahmen zur energetischen Modernisierung wie die Installation effizienter technischer Gebäudeausrüstung, Fassadensanierungen sowie die Installation von Erneuerbare-Energien-Erzeugungsanlagen und E-Ladestationen sind ebenfalls taxonomiekonform. Bei Vollsanierungen reicht laut Taxonomie die Erfüllung der nationalen energetischen Mindestanforderungen an solche Sanierungen (aus dem GEG) oder eine Verbesserung von Minus 30 % in Bezug auf den Primärenergiebedarf durch die Sanierung, um das ganze Vorhaben als nachhaltig einzustufen. Planung- und Beratungsleistungen rund um die energetische Verbesserung von Immobilien gelten ebenfalls als nachhaltige Aktivität.

“Do no significant harm” (DNSH):
Neben den Hauptkriterien an die Energie-Performance von Gebäuden gelten noch Nebenanforderungen, die sicherstellen sollen, dass Bauaktivitäten die Umwelt nicht an anderer Stelle belasten. Hierzu gehören etwa Anforderungen an den maximalen Schadstoffgehalt von verwendeten Baustoffen oder deren Recycling, deren Einhaltung dokumentiert werden muss.

Also alles klar? Nicht ganz, es bleiben eine Reihe von Unsicherheiten, u.a.:

  • Die Kriterien wurden zum Teil in letzter Minute noch aufgeweicht und werden voraussichtlich in der Zukunft wieder angeschärft werden müssen, denn jedes Land definiert z.B. das nZEB anders, und in praktisch keinem EU-Mitgliedsstaat ist die Definition 2050-kompatibel. Es kann sich also lohnen, etwa bei Neubauprojekten heute schon mit einer attraktiven KfW-Förderung ambitionierter zu bauen, als für eine reine Taxonomie-Erfüllung nach heutigem Stand notwendig wäre.
  • Die Anforderungen an vor 2021 errichtete Bestandsobjekte bedeuten de facto, dass in allen Ländern die besten 15 % als nachhaltig deklariert werden können, egal wie energetisch gut oder schlecht der jeweilige Bestand ist. Allerdings lässt sich nach aktueller Lage in Deutschland für Nichtwohngebäude die Einstufung kaum nachweisen, da für sie bislang weder Effizienzklassen im Energieausweis eingeführt sind noch eine belastbare aktuelle Statistik oder öffentlich zugängliche Auswertungen von Energieausweis-Datenbanken vorliegen. Hier steht die Investment-Branche perspektivisch vor einem ganz praktischen Problem und die Bundesregierung muss schleunigst nacharbeiten.
  • Zum Nachweis der Erfüllung der Kriterien, gerade auch beim Thema DNSH, kann eine Menge Dokumentation anfallen. Hierfür braucht es die entsprechenden Standardprozesse, um die notwendigen Daten überhaupt zu ermitteln, und am besten eine gute elektronische ESG-Gebäudeakte, wie sie etwa durch die EVORA-eigene Software SIERA bereitgestellt werden kann.
  • Auch wenn viele Marktakteure erst noch an der Datenerfassung für die neuen Klima-Kriterien arbeiten, will die EU-Kommission schon Mitte 2021 den Konsultationsprozess für den nächsten Taxonomie-Kriterienkatalog starten. Dann geht es jenseits von Klimaschutz um die Nachhaltigkeitsthemen Meeres- und Gewässerschutz, Kreislaufwirtschaft, Reduzierung der Umweltverschmutzung und Erhalt der Biodiversität. Auch hier kommen auf den Gebäudesektor neue Herausforderungen zu.

Und wie taxonomiekonform ist Ihr Portfolio? Und wie sehen momentan Ihre Prozesse aus, um Ihren verschiedenen Stakeholdern diese Fragen sicher beantworten zu können? Wir unterstützen Sie gerne dabei, strategisch und operativ alle Herausforderungen durch die neuen Anforderungen zu meistern und Ihre Immobilieninvestments nachhaltig aufzustellen.

11 replies
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